Ferienwohnung privat an Urlauber vermieten: Welche steuerlichen Varianten gibt es?
Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Ferienhäusern im Inland boomte im Sommer 2020 wie nie. Viele Objekte in beliebten Regionen an der Küste, in Seengebieten oder den Bergen sind auf Online-Buchungsplattformen rasch ausgebucht. Die Anreise im eigenen Pkw, der Verbleib im deutschen Gesundheitssystem und eine eigene Wohneinheit, bei der kein Speisesaal mit anderen Gästen im Hotel geteilt werden muss, verheißen Sicherheit in einer von Corona geprägten Zeit. Wer darüber nachdenkt, seine vorhandene Ferienwohnung zu vermieten, sollte über die steuerlichen Aspekte genauso Bescheid wissen wie über die speziellen Corona-Auflagen im Bundesland des Feriendomizils.
Wird eine Ferienunterkunft vermietet, ist das meist eine private Angelegenheit und nicht automatisch ein Gewerbe. Jeder darf seinen privaten Besitz verwalten und damit Geld erwirtschaften. Dabei ist es maßgeblich, in welchem Umfang vermietet wird, wie hoch die Mieteinkünfte sind und ob der Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht zugrunde liegt.
Liebhaberei interessiert den Fiskus nicht
Wird die vorhandene Ferienwohnung in erster Linie selbst genutzt oder nur ab und zu vermietet, sieht das Finanzamt dies normalerweise als Liebhaberei, also als reine Privatangelegenheit an. In diesem Fall bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei und der Eigentümer kann vollständig darüber verfügen. Den Fiskus interessieren weder die Einnahmen noch die Ausgaben des Eigentümers. Die Anschaffungskosten können ebenso wenig steuerlich abgeschrieben werden, wie entstandene Verluste. Die üblichen Posten von Privathaushalten bei der Einkommensteuererklärung können natürlich steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen die Steuerermäßigungen für Handwerkerkosten oder haushaltsnahe Dienstleistungen.
Vermietung als Steuersparmodell
Wer alle möglichen Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie als Werbungskosten geltend machen möchte, muss dem Finanzamt glaubhaft machen, dass die Wohnung fast ausschließlich vermietet wird. Dies ist plausibel, wenn eine Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen wird. Verträge können z.B. mit einem Verwalter oder einer Agentur geschlossen werden. Muss der Vermieter in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen, darf er vorübergehend darin wohnen, aber nur solange die Arbeiten andauern. Liegt die zu vermietende Einliegerwohnung im Haus des Eigentümers, ist nachzuweisen, dass der Eigentümer diese nicht benötigt. Dies kann angenommen werden, wenn die selbst bewohnte Wohnung von der Größe her für den Eigentümer und seine Familie ausreichend ist.
Zudem erkennt das Finanzamt eine ausschließliche Vermietung an, wenn die Vermietungszeit mindestens 75 Prozent der ortsüblichen durchschnittlichen Auslastung erreicht. Das kann eine hohe Hürde darstellen. Aber es ist in Deutschland nicht überall ganzjährig Saison. Auskünfte über die Länge der Saison und die durchschnittliche Bettenbelegungszahl können beim regionalen Tourismusverband eingeholt werden. Liegt der Grund des Nichterreichens dieser Quote nicht beim Vermieter, weil z.B. Baulärm in der unmittelbaren Nachbarschaft über einen längeren Zeitraum zu Beeinträchtigungen geführt hat, ist das gegenüber dem Finanzamt zu erklären.
Ist eine der Voraussetzungen erfüllt, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Sie werden mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz besteuert. Im Gegenzug können alle Kosten der Immobilie abgesetzt werden. Dazu zählen Schuldzinsen der Finanzierung, Grundsteuer, Versicherungen, Abschreibung des Gebäudes, der Küche und der Einrichtungsgegenstände, Nebenkosten, Reparaturen, gebührenpflichtige Annoncen, Vermittlungskosten, Verwaltungskosten und Reinigungskosten. Selbst Kosten, die in der Zeit von Leerständen entstanden sind. Zeitweilige Verluste erkennt das Finanzamt ebenfalls an und verrechnet sie mit späteren Einkünften.
Selbstnutzung und trotzdem Steuern sparen
Besteht der Wunsch, die Ferienwohnung selbst zu nutzen und die restliche Zeit dennoch zu vermieten, fordert das Finanzamt einen Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht durch eine langfristige Gewinnprognose. Alle Einnahmen und Ausgaben müssen in der Regel für einen Zeitraum von 30 Jahren geplant werden. Insgesamt muss am Ende dieses Zeitraums ein Mietüberschuss angefallen sein, damit das Finanzamt die Ausgaben und Verluste anerkennt. So ein Plan kann ebenfalls eingefordert werden, wenn die Eigennutzung ausgeschlossen ist und die Vermietungszeit erheblich von der Vorgabe abweicht.
Zudem müssen bei einer gemischten Nutzung die Zeiten der Fremdnutzung und Eigennutzung genau dokumentiert werden. Die Ermittlung der Anteile ist notwendig, um die Kosten bei der Einkommensteuererklärung entsprechend aufzuteilen. Leerstände werden dann nur anteilig berücksichtigt. Zeiträume, in denen die Ferienwohnung Familienangehörigen oder Freunden kostenlos überlassen wird, werden zur Eigennutzung gerechnet. Kann das Nutzungsverhältnis nicht nachvollzogen werden, wird das Finanzamt eine hälftige Aufteilung vornehmen, vorausgesetzt, die Gewinnprognose war positiv. War sie das nicht, gilt die Ferienwohnung wiederum nur als Liebhaberei.
Wenn die Vermietung wie geschmiert läuft
Während im Einkommensteuergesetz die Liebhaberei existiert, kennt das Umsatzsteuerrecht diesen Sachverhalt nicht. Fallen die jährlichen Einnahmen aus der Vermietung höher als 22.000 Euro aus, wird Umsatzsteuer fällig. Und zwar unabhängig davon, ob ein Gewerbe angemeldet wurde. Wer Umsatzsteuer zahlt, darf die Vorsteuer im Gegenzug abziehen. Liegen die jährlichen Einnahmen darunter, darf von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht werden. Dann wird die Umsatzsteuer nicht fällig, aber es gibt auch keinen Vorsteuerabzug.
So mancher private Vermieter hat gute Geschäftsideen. Aber Vorsicht, gehen die Leistungen über die reine Vermietung einer Ferienwohnung hinaus, ist die Grenze zum Gewerbe mit einem Mal überschritten. Sonderleistungen, wie die tägliche Reinigung der Wäsche, ein Zimmerservice, ein Frühstücksangebot oder der Verleih von Fahrrädern machen aus dem Privatvergnügen einen Gewerbebetrieb. Dann schlagen gesetzliche Buchhaltungs- und Aufbewahrungspflichten sowie ab einem Gewinn von 24.500 Euro die Gewerbesteuer zu.
Es ist heutzutage leicht geworden, seine Ferienwohnung fremd zu vermieten. Mit geringem Aufwand und Kosten kann diese über Online-Buchungsportale oder Social-Media-Gruppen angepriesen werden. Damit sind hohe Zugriffszahlen verbunden und mögliche Urlauber finden sie. Die Vermietung kann durchaus lukrativ sein, aber als Vermieter kommt man nicht darum herum, die Steuergesetze zu kennen. Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen sollte unbedingt ein Steuerberater oder eine Steuerberatungsgesellschaft aufgesucht werden. Eine kostengünstige Beratung durch Lohnsteuerhilfevereine ist gesetzlich leider nicht zulässig.
Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in über 300 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit nahezu 700.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären - im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG - alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.
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